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NUMERO 222 - NOVEMBRE / DICEMBRE 2014
IL COMMERCIALISTA VENETO
nella selezione dell’offerta. Il
buyer broker
accede,
tramite appositi database, a tutti gli appartamenti in
vendita che costituiscono la totalità dell’offerta. In un
mercato vasto come quello di New York utilizzare un
broker significa risparmiare tantissimo tempo nella
selezione, avere più informazioni e fare un acquisto
informato e semplice. Fra i diversi servizi: il buyer
broker prepara e presenta l’offerta al venditore, nego-
zia il prezzo e le condizioni di vendita a favore del
compratore ed invia i documenti necessari all’avvoca-
to.
Spese di chiusura (al rogito)
a carico dell’acquirente
Le spese a carico dell’acquirente comprendono le spe-
se legali, l’imposta di registrazione, le tasse federali,
statali e comunali. Devono essere pagate prima o al
momento della chiusura della transazione e sono da
aggiungere all’acconto iniziale. Tenete presenti questi
costi nella pianificazione di un acquisto. Di seguito,
troverete una descrizione dettagliata delle spese.
Solo
se state comprando un condominio di nuova
costruzione (a New York si dice “comprare da uno
sponsor”) o totalmente rinnovato (“conversion”), do-
vrete pagare: la tassa sul passaggio di proprietà della
città di New York, pari all’1% per gli immobili fino a
dollari 499.999 e all’1,425% per quelli il cui valore è
superiore a dollari 499.999; la tassa sul passaggio di
proprietà dello Stato di New York, pari allo 0,4% del
prezzo di vendita ed inoltre bisogna aggiungere le spe-
se legali del venditore pari a circa 1500-2500 dollari.
Se invece si parla di una rivendita di un appartamento
in precedenza abitato da privato, i costi sopra citati
sono a carico del venditore.
È essenziale stipulare l’assicurazione sul titolo di pro-
prietà (
Title Insurance
) per proteggere i vostri diritti di
proprietà da pretese di terzi per tutta la durata del pos-
sesso. Il costo è di circa 450 dollari ogni 100.000 del
prezzodell’immobile.Sel’immobilecostapiùdi1.000.000
di dollari, dovrete pagare anche la tassa di lusso (Mansion
Tax), pari all’1% del prezzo dell’immobile.
Molti edifici richiedono il pagamento di spese
aggiuntive, quali spese di registrazione: 200 dollari in
su; spese per l’amministratore: 250-500; cauzione:
500-1500.
È necessario rivolgersi a un avvocato per la revisione
di tutti i documenti. Questa spesa va dai 2.500 ai
5.000 dollari, a seconda della complessità della transa-
zione. Inoltre bisogna aggiungere le spese di registro, a
partire da 500.
In generale il gran totale delle spese di rogito si aggira
intorno al 2,5%-4% del prezzo dell’immobile esclu-
dendo un eventuale mutuo.
Se volete richiedere un mutuo per acquistare l’immo-
bile, le spese di chiusura aumentano. Le spese per
l’accensione del mutuo ipotecario variano dallo 0,5%
al 3% del valore del prestito. Le spese relative al mu-
tuo includono: la verifica dei diritti di pegno, pari a
circa 300-400 dollari; altre spese bancarie (deposito di
garanzia, assicurazione del proprietario) per 400-1200
dollari; l’assicurazione del titolo del mutuo, che costa
200 dollari ogni 100.000 del valore dell’immobile; la
tassa sul mutuo, pari all’1,8% del prestito, per presti-
ti inferiori a 499.999, e pari all’1,925%, per prestiti
superiori a 499.999. Inoltre, dovrete pagare da 500
dollari in su per la valutazione dell’immobile, 30-100
dollari per il rapporto sulla solvibilità del richiedente,
altri 500 e più per la richiesta di mutuo. Infine, ci sono
solitamente le spese legali della banca, di circa 1.000-
1.500 dollari.
Messa a reddito (affitto)
Questa la procedura tipo: il potenziale inquilino deve
fornire la propria documentazione la quale deve inclu-
dere dati riguardanti il reddito, l’identità, la capacità
finanziaria, le referenze etc. Il vostro agente può svol-
gere il “
credit check
” per verificare che tutti i debiti
passati della persona siano stati puntualmente pagati,
oltre ad altri controlli. Una volta stabilito che si tratta
di un buon inquilino sotto il profilo dell’affidabilità
finanziaria, si stipula un contratto d’affitto in genere
di un anno che può essere rinnovato e nel quale sono
descritti in maniera precisa diritti e doveri di proprie-
tario ed inquilino, a tutela di entrambe le parti. Se
l’inquilino non paga puntualmente il canone (pochi
giorni) scattano interessi di mora, se non lo paga per
un periodo più lungo si può attingere al deposito di
sicurezza che deve lasciare quando firma il contratto
d’affitto, ed iniziare la procedura di “sfratto” che in
genere si conclude in 45 giorni.
Spesso accade che in caso di difficoltà sia lo stesso
inquilino a voler lasciare l’appartamento perché un
eventuale sfratto gli rovinerebbe la “
credit history
”
per parecchi anni e sarebbe per lui molto più difficile
trovare un altro appartamento in futuro.
Per un modesto canone annuale il vostro agente può
occuparsi di pagare le vostre bollette, di assicurare che
le spese condominiali e le tasse siano pagate regolar-
mente; inoltre si può attivare per la risoluzione di
problematiche di varia natura.
Il mercato degli affitti a NewYork è buono, perciò non
sarà difficile trovare un locatario. Gli immobili sfitti
sono pochi e gli affitti sono saliti in maniera costante
negli ultimi anni.
Procedure d’acquisto
Durante la fase di studio dell’investimento è
consigliabile prendere contatto con l’avvocato che vi
seguirà nel processo. Potrete sceglierne uno di vostra
preferenza o lavorare con altri partners di fiducia.
Similarmente se vorrete mettere a reddito l’immobile
sarete tenuti a redigere una dichiarazione del vostro
reddito, in qual caso è opportuno prendere contatto
con un commercialista locale.
Aprire un conto corrente negli Stati Uniti è semplice.
Questo è il primo passo per trasferire in loco i fondi
necessari all’acquisto.
Ogni acquisto comincia con la selezione. Dopo aver
visto diversi immobili e aver selezionato quello che
preferite, la negoziazione comincerà con un’offerta da
parte vostra. Questa offerta non è vincolante, viene
effettuata dal vostro broker che la sottopone al broker
del venditore per iscritto o verbalmente; il tutto in
buona fede, senza alcuna firma da parte vostra in que-
sta fase. La negoziazione continua finché non si rag-
giunge un accordo sul prezzo d’acquisto.
Appena il venditore accetterà l’offerta, l’agente o l’av-
vocato del venditore invierà il contratto (“
Contract of
Sale
” paragonabile al Compromesso in Italia) e il rego-
lamento dell’edificio all’avvocato del compratore per
la revisione. Solo una volta che il
Contract of Sale
è
stato firmato sia dal venditore sia dall’ acquirente le
parti sono legalmente vincolate l’una con l’altra.
Il vostro avvocato avrà bisogno di 5-7 giorni lavorativi
per esaminare il contratto (l’avvocato del venditore vi
dirà quali sono i tempi massimi). Finché il contratto
non sarà firmato, il venditore può decidere di conti-
nuare a mostrare l’immobile e accettare un’offerta più
alta. E’ quindi buona cosa procedere alla revisione e
alla firma in tempi brevi per assicurarsi di aggiudicarsi
l’affare. Appena firmato il contratto bisogna versare
un anticipo del 10%.
A meno che non si stia comprando
direttamente dal
costruttore, il passaggio successivo alla firma del
Contract of Sale
consiste nella presentazione da parte
dell’acquirente dell’Application (letteralmente “do-
manda”) al Condominio.
Con l’Application l’acquirente chiede la rinuncia
(Waiver) al diritto di prelazione (
Right of First Refusal
)
sull’appartamento che desidera acquistare. Infatti, per
legge, tutti i condomini hanno il diritto di prelazione
sulle vendite all’interno del Condominio. Per concede-
re la rinuncia a tale diritto viene chiesto agli aspiranti
condomini di completare un questionario abbastanza
complesso e di produrre alcuni documenti contenenti
informazioni sull’acquirente quali dichiarazione dei
redditi e qualche lettera di referenze. Questa regola
esiste per permettere ad un altro condomino di impe-
dire l’arrivo di un nuovo vicino, considerato per qua-
lunque motivo indesiderabile, acquistando l’apparta-
mento al suo posto. Non c’è però motivo di preoccu-
parsi, infatti il diritto di prelazione, anche se esistente
in teoria, in pratica non viene mai esercitato. Ad ogni
modo, anche se si tratta di nient’altro che una noiosa
formalità, occorre dare con diligenza le informazioni
richieste al fine di ottenere il Waiver, senza il quale non
si può procedere al passaggio di proprietà.
La documentazione dell’aspirante acquirente viene
presentata al Board (il consiglio di amministrazione
del condominio) il quale si riunisce per votare la rinun-
cia alla prelazione. Molti dei documenti da produrre
per l’Application possono tornare utili se l’acquiren-
te è anche intenzionato a cercare di ottenere un mutuo
da un istituto bancario per finanziare l’acquisto del-
l’immobile.
Accenni riguardanti
l’aspetto legale della transazione
Le modalità attraverso le quali si può acquisire un
immobile sono le seguenti:
– Acquisto tramite societá US (LLC o Corp.) control-
lata da una societá non-US;
– Acquisto tramite US Limited Liability Company
(LLC) di cui l’investitore detiene le quote direttamen-
te come persona fisica;
– Acquisto tramite US Corporation (Corp.) di cui
l’investitore detiene le quote direttamente come per-
sona fisica;
– Acquisto come persona fisica.
Occorre sottolineare che vi sono diverse varianti delle
opzioni elencate sopra a seconda delle esigenze del
cliente. Ogni soluzione ha pro e contro da valutare
attentamente con il vostro avvocato, il quale vi potrà
consigliare anche riguardo la tassa di successione, ar-
gomento importante.
Nello scegliere la modalità d’acquisto bisogna tenere
in conto i seguenti fattori:
– Nazionalità e residenza fiscale dell’investitore;
Se l’investimento sia “residenziale” o “commerciale”
con costruzione e sviluppo progetti commerciali;
– Se l’investimento é a lungo termine (superiore a
cinque anni) o breve termine;
– Età dell’investitore;
– Se la proprietà sia puro investimento da mettere a
reddito ovvero se l’investitore intenda utilizzare la
proprietà a scopo personale;
– Esigenza di responsabilità limitata (in particolare
quando si intende affittare la proprietà);
– Valore complessivo dell’investimento;
– Esigenze di privacy/anonimità e particolari esigen-
ze fiscali;
– Disponibilità a presentare dichiarazione dei redditi
in USA;
– Se si intende chiedere finanziamento in USA;
– Numero di investitori e relazione/parentela tra loro.
L
’ultima fase nella compravendita
di un im-
mobile consiste nel
Transfer of Deed
(trasferi-
mento del titolo di proprietà) dal venditore
all’acquirente. Una volta che il Waiver è stato rilascia-
to e dal controllo fatto per l’emissione della
Title
Insurance
non sono emerse irregolarità o fatti non
dichiarati dal venditore, l’acquirente trasferirà il rima-
nente 90% del prezzo di acquisto sul conto fiduciario
gestito dal proprio avvocato. A questo punto l’avvo-
cato si recherà presso lo studio dell’avvocato del ven-
ditore assieme al rappresentante della compagnia assi-
curativa che ha rilasciato la
Title Insurance
e, utiliz-
zando i fondi trasferiti dall’acquirente, pagherà il sal-
do dovuto. In cambio del prezzo pattuito, l’avvocato
riceverà il titolo di proprietà ( Deed ) che la compagnia
assicurativa, coordinandosi con l’avvocato, provve-
derà a far registrare presso gli uffici pubblici compe-
tenti assicurando così all’acquirente la piena proprietà
dell’immobile. Per la stipula finale non è necessaria la
presenza dell’acquirente il quale può delegare al pro-
prio avvocato anche il compimento di questa fase. Le
deleghe possono essere rilasciate anche dall’Italia e
trasmesse a New York utilizzando i servizi notarili dei
consolati americani all’estero.
Come comprare un immobile a NewYork
SEGUE DA PAGINA 19
